Una rilevante novità inserita nella legge finanziaria per il 2025, in vigore dal prossimo 1° gennaio, prevede che i mesi a disposizione per alienare la precedente prima casa saliranno a 24.
Praticamente: chi comprerà una casa, avendo già la proprietà di un’altra abitazione, avrà tempo due anni per vendere o donare l’abitazione “preposseduta” e poter beneficiare così dell’agevolazione “prima casa”.
Tali benefici, minori imposte da versare, non sono affatto trascurabili:
- Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
- Imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- Imposta catastale fissa di 50 euro
- Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva
- Iva ridotta al 4% (anziché del 10%)
- Imposta di registro fissa di 200 euro
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- Imposta catastale fissa di 200 euro
I suddetti benefici ricorrono, però, al verificarsi delle seguenti condizioni:
- l’abitazione oggetto di acquisto non deve essere classata nelle categorie catastali A/1 (appartamento di lusso), A/8 (villa) o A/9 (castello o palazzo monumentale);
- l’acquirente deve risiedere nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto, oppure svolgere la sua attività di lavoro o di studio in tale Comune;
- l’acquirente non deve essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione per altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto agevolato;
- l’acquirente non deve essere titolare (neppure per quote) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà per altra casa di abitazione acquistata dallo stesso acquirente (o dal coniuge in regime di comunione legale) con l’agevolazione “prima casa”.
Con riguardo a quest’ultimo requisito, la legge consente che la situazione di “impossidenza” possa anche non sussistere al momento del nuovo acquisto, ma essere conseguita posteriormente: vendendo o donando la casa preposseduta!
Il periodo concesso, fino al 31 dicembre 2024, era di un anno a far tempo dal nuovo acquisto.
Dal 1° gennaio 2025, invece, sarà di due anni: “alienazione infrabiennale postuma”.
Attenzione! A beneficiarne saranno sicuramente i contribuenti che stipuleranno un rogito dal 1° gennaio 2025 in avanti ma anche tutti coloro i quali avendolo stipulato nel 2024, siano ancora alle prese con il decorso dei 365 giorni successivi alla data del predetto rogito di acquisto.
Non ne potranno, invece, beneficiare i contribuenti che abbiano già subìto il decorso dell’anno “di grazia” nel 2024 senza che abbiano provveduto all’alienazione della casa preposseduta.
È bene precisare, comunque, che la possibilità di alienazione postuma riguarda solo le altre case acquistate con l’agevolazione “prima casa”.
In altre parole: i contribuenti non potranno avvalersi dell’agevolazione “prima casa” se effettuano un nuovo acquisto essendo già proprietari di una “seconda casa”.
In questo caso: per avvalersi del beneficio fiscale “prima casa” la casa preposseduta dovrà essere alienata prima del nuovo acquisto, non ricorrendo appunto l’ipotesi dell’alienazione postuma.
